Même en cas de manquements graves du locataire à ses obligations, vous ne pouvez pas procéder vous-même à son expulsion en changeant la serrure ou en vidant les lieux.
Il est nécessaire d’initier une procédure encadrée par la loi et comprenant plusieurs étapes impératives. Cette procédure peut sembler décourageante mais est indispensable pour récupérer le bien loué.
Quels sont les motifs d’une expulsion ?
Pour engager une procédure d'expulsion, vous devez disposer de motifs valables. Les motifs suivants peuvent justifier une procédure d’expulsion :
Défaut de paiement du loyer ou des charges
Défaut d’assurance habitation obligatoire
Détérioration du logement
Troubles de voisinage répétés
Occupation du logement après la fin du bail sans renouvellement ou sans accord.
Quelles sont les démarches à entreprendre ?
Avant d’engager une procédure judiciaire, vous pouvez tenter de régler le litige à l’amiable en prenant attache avec le locataire pour mieux comprendre la situation et proposer un éventuel échéancier de paiement en cas d’impayés de loyers.
En cas d’échec, il sera indispensable d’initier une procédure judiciaire pour obtenir la libération du bien par le locataire.
La procédure à suivre en présence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat de bail
Les contrats de bail comportent, pour la plupart, une clause résolutoire, laquelle a vocation à protéger le bailleur en cas de manquements par le locataire à ses obligations contractuelles.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation conclu après l’entrée en vigueur de la loi doit obligatoirement contenir une clause résolutoire (art. 24 de la loi du 06 juillet 1989).
Cette clause prévoit ainsi la résiliation de plein droit du contrat dans l’hypothèse d'impayés du loyer ou des charges, d’un manquement à l’obligation de souscrire une assurance habitation ou encore d’un usage non paisible du logement.
En cas d’impayés de loyer, il sera nécessaire de faire délivrer au locataire par un Commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice) un commandement de payer visant la clause résolutoire, sollicitant le règlement des loyers impayés.
Pour les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 (soit le 29 juillet 2023), le délai pour payer les loyers est de deux mois. Ce délai est réduit à six semaines pour les contrats conclus après le 29 juillet 2023.
A défaut de paiement dans le délai imparti, le bail est automatiquement résilié et le bailleur doit faire constater l’acquisition de la clause résolutoire par le tribunal pour obtenir une décision d’expulsion.
Le bailleur pourra engager une procédure en « référé » devant le Juge des contentieux de la protection, ce qui lui permettra d’obtenir une décision plus rapidement que s’il avait initié une procédure « au fond ».
Le bailleur pourra également demander la condamnation du locataire aux frais de procédure, soit les frais d’avocat ainsi que les frais du commissaire de justice.
Dans l’hypothèse d’un défaut d’assurance habitation, le Commissaire de justice délivrera au locataire un commandement d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire.
A défaut de présenter une attestation d’assurance habitation dans le délai d’un mois à compter du commandement, le bail sera automatiquement « résilié » et le bailleur devra également faire constater l’acquisition de la clause résolutoire auprès du Juge des référés.
En l’absence de clause résolutoire dans le contrat de bail, le bailleur a toujours la possibilité d’assigner le locataire défaillant devant le Juge statuant au fond afin de solliciter la résiliation du contrat de bail.
L’expulsion une fois la décision rendue
Une fois la décision du juge obtenue, si le locataire ne libère pas lieux spontanément, il est indispensable de faire appel à un Commissaire de justice pour exécuter la décision ordonnant l’expulsion du locataire.
Il est utile de préciser que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour quitter le bien loué après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.
En revanche, aucune expulsion ne peut avoir lieu durant la période de la trêve hivernale, soit du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.
Attention : le bailleur ne peut pas expulser lui-même le locataire, ce qui constitue une violation de domicile pouvant entraîner des poursuites pénales (l’infraction est punie d’une peine de trois ans d’emprisonnement et d’une amende pouvant aller jusqu’à 45.000 euros).
En conclusion, la procédure d’expulsion nécessite de respecter rigoureusement les différentes étapes prévues par la loi.
Le cabinet se tient à votre disposition pour vous conseiller et vous assister si vous rencontrez des difficultés avec votre locataire. Laure Attlan, avocate à Bobigny et compétente en droit immobilier, vous accompagne dans votre procédure.